עורך דין חן מסיקה מסביר: איך מתמודדים עם תביעה מהשכן?

תביעה על נזילה, חניה או שימוש בחצר מחייבת תגובה מסודרת, גם כשאתם משוכנעים שהשכן טועה. כמה זמן יש להגיש כתב הגנה, אילו מסמכים כדאי לאסוף ומתי אפשר לנסות להגיע להסדר? עו״ד חן מסיקה מסביר מה חשוב לבדוק

עם קבלת התביעה.

רוב העצות על סכסוך עם שכן מופנות למי ששוקל לתבוע. אבל בכל הליך יש גם צד שני: מי שקיבל כתב תביעה ונדרש להסביר מדוע פעל כפי שפעל. הטענות עשויות לעסוק בבנייה בחצר, במקור של נזילה או בזכות להשתמש בחניה. התחושה שהתביעה אינה מוצדקת מובנת, אך היא אינה מחליפה הגשת הגנה במועד.

״השאלה הראשונה שאני שומע מנתבעים היא אם אפשר לחכות עם זה״, אומר עו״ד חן מסיקה. ״מכתב התראה עוד משאיר מקום להידברות, אבל כתב תביעה מפעיל שעון. מי שלא מגיש כתב הגנה במועד מסתכן בכך שיינתן נגדו פסק דין בלי שטענותיו נשמעו״.

מתחילים מבדיקת המסמך והמועד

הצעד הראשון הוא לברר מה התקבל: מכתב התראה, כתב תביעה, זימון או בקשה לסעד זמני. לכל מסמך עשויה להיות משמעות שונה. יש לשמור את המסמכים במלואם ולתעד מתי וכיצד נמסרו, משום שפרטי ההמצאה משפיעים על חישוב המועדים.

ככלל, כתב הגנה בתביעה קטנה מוגש בתוך 30 ימים ממועד המצאת התביעה, בדיון מהיר בתוך 45 ימים ובסדר דין רגיל בתוך 60 ימים. את המועד בפועל צריך לבדוק לפי סוג ההליך, הוראות הדין וההחלטות בתיק. גם בהליך בפני המפקח על רישום המקרקעין יש לבחון את ההזמנה ואת ההוראות שניתנו, ולא להניח שהמועד זהה בכל תיק.

בודקים אם התביעה הוגשה לערכאה המתאימה

בחירת הערכאה תלויה בעילת התביעה, בסעד המבוקש ובמאפייני הנכס. סכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף הנוגעים לזכויות ולחובות לפי התקנון מצויים, ככלל, בסמכות המפקח. בסכסוך על הסגת גבול לדירה אחרת או לרכוש המשותף, החוק מאפשר לתובע לבחור בין המפקח לבית המשפט המוסמך.

תביעה לפיצוי על נזק עשויה להתאים לבית משפט, ובמקרים המתאימים גם לתביעות קטנות. לעומת זאת, לא כל בקשה לצו או לשינוי השימוש בנכס מתאימה למסלול הזה. גם העובדה שבית לא נרשם כבית משותף אינה שוללת בהכרח את סמכות המפקח; יש לבדוק את מאפייני הבית ואת נושא הסכסוך.

״לפני שמנסחים את כתב ההגנה, בודקים אם הערכאה מוסמכת לדון בתביעה״, מסביר מסיקה. ״זו שאלה שנתבעים רבים לא חושבים לשאול, ולפעמים היא משנה את אופן ניהול ההליך״.

התקנון יכול להשפיע על דרך ניהול הסכסוך

התקנון ותשריט הבית המשותף חשובים להבנת הזכויות בחניה, בגג ובחצר. בתקנון עשוי להופיע גם סעיף הקובע שמחלוקות מסוימות יוכרעו בבוררות. החוק שומר על תוקפו של הסכם בוררות, אך משמעותו והאפשרות לבקש עיכוב הליכים מחייבות בדיקה של ההסכם ושל נסיבות התיק.

״את התקנון קוראים לפני שמגישים את כתב ההגנה, ולא אחרי״, אומר מסיקה. בדיקה מוקדמת מאפשרת להעלות טענות הנוגעות למסלול ההכרעה בזמן, ולהימנע מגילוי של הוראה רלוונטית רק לאחר שההליך כבר התקדם.

כשטוענים להסגת גבול צריך להראות את הבסיס לשימוש

כשכתב התביעה מבוסס על עוולת הסגת גבול במקרקעין, פקודת הנזיקין מטילה על הנתבע להראות שהמעשה שעליו מתלוננים לא נעשה שלא כדין. אין בכך לפטור את התובע מהוכחת התנאים האחרים הנדרשים לתביעתו, ואין להחיל את הכלל אוטומטית על כל מחלוקת בין שכנים.

מבחינה מעשית, מי שנתבע על שימוש בחצר או על סגירת חלק מהגג צריך לבדוק על איזו זכות הוא מסתמך: רישום, הצמדה, הוראה בתקנון או הסכמה רלוונטית. ״משפט כמו ‘כולם בבניין הסכימו’ או ‘ככה זה תמיד היה’ אינו מספיק״, מציין מסיקה. ״צריך לבדוק איזו הסכמה ניתנה, באיזו צורה ומה עולה ממסמכי הנכס״.

אוספים ראיות ושומרים על אפשרות להסדר

בתביעות הנוגעות לסכסוכי שכנים, כדאי לאסוף את נסח הרישום, התקנון והתשריט, לצד תמונות, התכתבויות וקבלות. בכתב התביעה יש לבדוק מי תובע, מה הוא מבקש ואילו מסמכים צורפו. משם אפשר לבנות מענה לטענות עצמן, ולבחון אם נדרשת גם חוות דעת מקצועית.

״תגובה כועסת לשכן או התכתשות בקבוצת הוואטסאפ של הבניין עלולות להפוך לחלק מהראיות״, אומר מסיקה. ״עדיף לרכז את המסמכים ולהגיע עם תמונה מסודרת״. לצד הכנת ההגנה, ניתן לבדוק אם הידברות או גישור עשויים להביא לפתרון. האפשרות להסדר אינה מייתרת את הטיפול במועדי ההליך.

ליווי מהבדיקה הראשונית ועד לניהול ההליך

עורך דין מקרקעין בנתניה חן מסיקה משלב בעבודתו דיני מקרקעין, תכנון ובנייה וייצוג בהליכים משפטיים. משרדו מלווה בעלי דירות ונציגויות בתים משותפים, ומייצג בסכסוכים בין שכנים הן בצד התובע והן בצד הנתבע.

בפגישה הראשונה נבחנים כתב התביעה והמסמכים, ממופות דרכי הפעולה ומוצגת הערכת סיכויים וסיכונים לצד הצעת שכר טרחה לפי שלבי הטיפול. כשיש אפשרות להסדר, נבחנים משא ומתן או גישור; כשנדרש הליך משפטי, נבנית ההגנה בהתאם לטענות ולראיות. ״קבלת כתב תביעה מהשכן היא חוויה לא נעימה, אבל היא לא סוף הדרך״, מסכם מסיקה. ״מי שפועל בזמן ומגיע עם מסמכים מסודרים יכול להיערך טוב יותר להמשך״.

התמודדות עם תביעה מצד שכן דורשת בדיקה של הטענות, ריכוז המסמכים והיערכות בהתאם למועדי ההליך. קיבלתם כתב תביעה או מכתב התראה ואתם מבקשים להבין כיצד להגן על זכויותיכם? פנו למשרד עורך דין חן מסיקה לתיאום פגישת ייעוץ, לבחינת המסמכים והאפשרויות העומדות בפניכם ולגיבוש מענה המתאים לנסיבות המקרה.

יצירת קשר
משרד עורכי דין מקרקעין חן מסיקה 

טלפון: ‎052-6219021‎

דוא״ל: ‎[email protected]‎

כתובת: הגביש 4, קומה 1, נתניה, בניין טיטניום

אתר: ‎https://mesikalaw.com/ ‎